ВС РФ отправил на новое рассмотрение дело об оспаривании сделки по продаже недвижимости, заключенной без согласия бывшего супруга, ранее участвовавшего в ее приобретении

Эксперты назвали решение важным для практики, поскольку ВС РФ указал, что имущество, приобретенное на общие средства супругов, является их общим, даже несмотря на то, что оформление права собственности произошло уже после расторжения брака.

В начале 2008 г. гражданин П. и его супруга заключили с продавцами предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем постройками. В 2013 г., после смерти П., его жена и сын узнали, что за три года до этого брак по его заявлению был расторгнут на основании заочного решения мирового судьи. После расторжения брака П. зарегистрировал право собственности на участок и расположенные на нем постройки на свое имя, а затем за несколько месяцев до смерти продал эту недвижимость третьему лицу.

Бывшая супруга П. и их сын обратились в суд с иском о признании последнего договора купли-продажи недействительным, признании спорной недвижимости совместной собственностью, а также о признании права собственности на нее в порядке наследования. В обоснование требований они указали, что спорный участок был приобретен на общие средства супругов в период брака, а П. не получал согласия бывшей жены на его продажу.

Суд первой инстанции согласился с доводами истцов и признал договор купли-продажи недействительным. Также были применены последствия недействительной сделки в виде приведения сторон в первоначальное положение. Решение было оставлено без изменения судом апелляционной инстанции.

Приобретатель участка у П. обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой просила отменить решения нижестоящих судов как незаконные. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассмотрев материалы дела, пришла к выводу, что жалоба подлежит удовлетворению, поскольку при вынесении судебных актов были допущены нарушения норм материального и процессуального права.

В частности, судом было установлено, что в 2008 г. после заключения предварительного договора купли-продажи супруга П. выдала ему нотариально удостоверенное согласие на приобретение земельного участка с размещенными постройками на нем за цену и на условиях по своему усмотрению. Также судом установлено, что в этот же день со счета П.  была снята денежная сумма, равная цене спорного участка, указанной в предварительном договоре.

Вместе с тем в установленный предварительным договором срок основной договор  купли-продажи не был заключен. Вместо этого продавцы выдали на имя П. доверенность на право управления и распоряжения спорным земельным участком и постройками на нем. Договор купли-продажи был заключен П. с продавцами уже после вступления в силу заочного решения мирового суда о расторжении его брака. Через два года после этого он продал зарегистрированную на его имя недвижимость.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ подчеркнула, что поскольку основной договор купли-продажи спорного участка был заключен уже после расторжения брака, то П. и его бывшая жена приобрели статус участников совместной собственности, регламентация которой осуществляется положениями Гражданского кодекса РФ.
Исходя из этого, указала коллегия, суду при разрешении спора о недействительности сделки следовало установить наличие или отсутствие полномочий у участника совместной собственности на ее совершение, которые возникают у этого участника в случае согласия остальных участников.

«Также суд должен был установить наличие или отсутствие осведомленности другой стороны по сделке об отсутствии у участника совместной собственности полномочий на совершение сделки по распоряжению общим имуществом и обстоятельства, с учетом которых другая сторона по сделке должна была знать о неправомерности действий участника совместной собственности», – указал ВС РФ, добавив, что суды не учли и требования о сроке исковой давности по требованию о применении недействительности оспоримой сделки.

Кроме того, Судебная коллегия обратила внимание на то, что, удовлетворяя исковые требования, суд не указал, на каких основаниях он пришел к выводу о недействительности оспариваемой сделки.

Таким образом, решения нижестоящих судов были отменены как незаконные, а дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению руководителя КА «Комиссаров и Партнеры» Андрея Комиссарова, данный случай является неординарным и крайне интересным для судебной практики. «С одной стороны, имущество, приобретенное в период брака, было отчуждено без согласия одного из супругов. С другой – его приобретатель не мог знать, что объекты недвижимости находятся в совместной собственности. Из определения Верховного Суда РФ следует, что именно неустановление судами первой и апелляционной инстанций по делу фактов, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, и привело к последующей отмене принятых по делу судебных актов», – пояснил он.

По мнению Андрея Комиссарова, спорные объекты недвижимости фактически были приобретены в период брака, так как их оплата была осуществлена за счет общих денежных средств супругов, и имущество, несмотря на его оформление в собственность уже после расторжения брака, все же является общим имуществом супругов.

«Представляется, что в данном случае покупатель спорного имущества не могла знать о том, что оно находится в совместной собственности, так как основной договор купли-продажи по его приобретению был заключен уже после расторжения продавцом брака. Именно данное обстоятельство и подлежит установлению судом первой инстанции при новом рассмотрении данного дела», – прокомментировал адвокат.

Адвокат АП г. Москвы Олег Лисаев согласился, что определение ВС РФ является важным для практики. В то же время он отметил, что бывшей супруге П. для достижения своих целей, заявленных в иске, надлежало сначала добиться отмены заочного решения суда о расторжении брака, а затем уже обращаться в суд с требованием признания сделки недействительной, мотивируя тем, что она была заключена в период брака без ее согласия.
30.08.2017, «АГ», Виталия Косовская